القاضى المتقاعد حسن حسين جواد الحميري

ان عقد الايجاريمكّن المستأجر من الانتفاع بملك غيره انتفاعا هادئا ولايجوز للمؤجر ان يتعرض له اثناء مدة الإيجار.. ولكن هناك قيودا قانونية قد نص عليها المشرع اذا ما اخل بها المستأجر أصبح من حق المؤجر ان يطالب بتخلية المستأجر وذلك تحقيقا للموازنة التي كانت احد اهداف قانون الايجار النافذ  والتي يروم تحقيقها بين طبقة المؤجرين والمستاجرين وتحديد حقوق وواجبات كل منهم وحتى لاتطغي طبقة على اخرى ولذلك فقد نص قانون الايجار رقم87 لسنة 1979المعدل في المادة السابعة عشرة منه وفي الفقرة "ج"على هذه الحالة حيث نص"اذا  أحدث المستاجر ضررا بالماجورضررا جسيما عمدا او اهمالا ولم يزله بعد انذاره.. "فالماجور هو ملكية اجتماعيه وحسن استخداها يعتبر ايضا وظيفة اجتماعية يجب ان تمارس في الحدود التي تخدم المجتمع وتدعم الاقتصاد الوطني وذلك وجب على المستأجر الاهتمام بالمأجور وهو ينتفع به وان يعتني به عناية الشخص المعتاد استنادا للمادة "251 من القانون المدني"والعناية المعتادة المقصود بها هي تلك العناية الوسط بين عناية الرجل الشديد الحرص على على امواله والشخص الذي لا يهتم بامواله اهتماما ما يؤدي الى عدم المحافظة عليها.. والعناية بالمأجور تختلف حسب نوعية المال المستاجر فاذا كان دارا وجب الاهتمام بمنشئاتها  واذا كان سيارة وجب بذل العناية اللازمه لادامة محركها واذا كان جهازا الكترونيا يجب استخدامه استخداما معتادا بعد معرفة ودربة  حتى لا يضر به عند استخدامه.. ويجب ان يكون الضرر جسيما سواء عمدا او اهمالا والضرر الجسيم هو الذي يفقد الماجوراحد خصائصه المهمة ولا مسؤولية اذا كان الضرر اجنبيا اوكان بسبب  قوة قاهرة ويجب على المؤجر ان ينذر المستاجر بالضرر الجسيم وازالته خلال فترة معقولة فان لم يفعل ذلك جاز له تخلية العقار .والمحكمة تستعين بخبرة الخبراء لمعرفة  فيما اذا كان الضرر جسيما من عدمه ويجب ان يكون الضرر في فترة استغلال الماجور لاقبل استأجارة ولاحاصل بعد انتهاء عقد الايجار فاذا ما حصل الضرر الجسيم فيجب على  على المؤجر ان ينذر المستأجر بذلك فاذا وجه الانذار اثناء اقامة الدعوى او قبل انتهاء مدته اصبحت الدعوى واجبة للرد.. ويجب ان يرفق الانذارالذي يجب صدورة من دائرة الكاتب العدل صحبة ورقة التبليغ بالدعوى وان يكون الانذار متضمنا بشكل واضح ووافي للاضرار التي يجب ازالتها واصلاحها وذلك خلال مدة محددة تسمح للمستاجر باصلاح الضرر ويمكن للمحكمة تمديد هذه المدة فاذا انتهت دون اصلاح للاضرار رغم كونها جسيمة ورغم توجيه الانذار وخلال فترة وجود العقد وجب على المحكمة الحكم بالتخلية.. اما اذا اصلح المستاجر الاضرار خلال المدة المشار اليها وجب على المحكمة رد دعوى المدعي لافتقادها لاساسها القانوني علما ان مطالبة المؤجر المستاجر بالتعويض عن الاضرار بحصوله على حكم قضائي فان ذلك لايعني المطالبة بتخلية الماجور .. وما هو جديربالذكر ان العقارات  التجارية والصناعية قد اصبحت خاضعة لاحكام القانون المدني وليس القانون الايجار واستنادا للقانون المرقم (25 )لسنة 1996 والنافذ في 9/3/1997.. ويعتبر اضرارا بالماجور احداث تغيير جوهري فيه استنادا للفقرة "د"من المادة السابعة عشرة من قانون الايجار النافذ..والضرر الجوهري يكون ماديا وذلك كما في حالة رفع بعض جدران الدار وهو موجب للتخلية وذلك لالحاقها ضررا بالماجور فاذا كان الضرر مادي ولكن لم يصب الماجور بضرر فان الدعوى ترد وقد يكون التغير معنويا كما لو ابقى المستاجر على مكونات العقار ولكن قد غير وظيفة استعمال كلا منها ..واذا ما ادى التغير الى تحسين في قيمة العقار فلا يعتبر تغير جوهري ..ويجب على المستاجر الحصول على الموافقة التحريرية للمؤجر عند احداث التغير الجوهري اما التغير غير الجوهري (المعنوي) فلا حاجة لهذه الموافقة.. والموافقة قد تكون بمستند رسمي او عادي ولكن موافقة المؤجر اللاحقه على هذه التغيرات او استلامة بدلات الايجار او تنازله عن هذا الحق لايسمح له بطلب التخلية استنادا الى الفقرة (د) من الماده (17) من قانون الايجار.. وان علم المؤجر بان المستاجر سوف يقوم باستغلال المأجور على نحو معين يستوجب ازالة بعض القواطع من العقار وذلك لادخال  مكائن ضخمة  كجزء من معمل للمستاجر تعتبر موافقة ضمنية منه على هذا التغيير وان لم تحصل الموافقه التحريرية .فاذا امتنع المستاجر ولم يزيل التغير الجوهري رغم الانذار وجب الحكم بالتخلية كما هو الحال في الضرر الجسيم ويلاحظ ان الماده (17) الفقره (هاء)منها من قانون الايجار رقم(87) لسنة1979 قد منحت المؤجر الحق بطلب التخلية اذا استخدم المأجور خلافا لعقد الايجار او اذا ترتب على ذلك اساءه لسمعة المؤجر او الحاق ضرر بالماجور نتيجة هذا الاستعمال  والى موضوع اخر والله ولي التوفيق.

 حسن حسين جواد الحميري